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방공제라는 것은 왜 하는거죠? 그리고 계산은 어떻게 하나요

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작성자 융*넷 /   작성일2017-01-18 /   조회1,778회

본문

여신상품을 알아보는 소비자들이 많이 생소해하는 부분이 방공제라는 것입니다.

이 방공제라는 것을 알려면 주택임대차보호법을 알아야 합니다. 특히 소액임차인이라는 개념을 알아야 하죠.

 

 

이것은 각 지역별에 따른 소액임차우선변제액이라는 것입니다. 주택담보대출을 해줄 때, 특정상황에서 위 금액만큼

제외하고 여신을 실행해주는 것입니다. 그 이유는 무엇일까요?

 

우리나라에는 주택임대차보호법이라는 것이 있습니다. 우리가 전세계약을 하면 2년단위로 하고 계약만료일 몇달전에는 서로

변동사항이 될 것에대해 통보해주는 것들도 모두 이러한 법에서 보장되어 있는 부분입니다. 임차인의 권리만 보장하는 것이

아니라 임대인의 권리도 법으로 보장해주는 것이죠. 그런데, 주택임대차보호법 8조에서는 이러한 보호가 더 강화되어 있는

사람들이 있습니다. 그것을 소액임차인이라고 칭합니다. 위의 이미지에 해당되는 사람들입니다.

 

예를들어 서울시에 보증금 1억이하의 전월세로 거주하고 있는 국민이라면, 집주인이 잘못을 해서 집이 경매에 넘어가서 그리고

그 순위가 다른채권에 비해 순위가 밀리더라도 최우선으로 3400만원까지는 원금을 보장해주게 되어 있습니다.

(다만, 그 보장액이 주택가격의 50%는 초과할 수 없습니다. 주택임대차보호법 10조 2항)

아무래도 국가에서는 주거안정을 위하여 경제적으로 약자로 판단될 수 있는 계층에게 혜택을 주고, 최악의 상황을 면하게

해주는 최소한의 장치로 이러한 법을 만들었을 것입니다.

 

문제는 다른 담보물권자, 즉 채권자 입장에서는 반대로 이것이 부담이 될 수 밖에 없는 것입니다. 예를들어 집가격이

15,000만원이고 보통 70%까지 융자를 실행하는데, 서울의 경우 이 금액중 3400만원은 금융기관에게 항상 위험부담이 되는

금액입니다. 계산해보시면 아시겠지만, 집가격의 100%에 가깝습니다. 경매라는 것은 대부분 시세보다 낮은 80%내외의

금액대에서 낙찰이 되는 경우를 생각한다면, 연체 및 경매비용까지 고려하면 은행입장에서 이것은 부실의 원인이 될 수 있습니다.

 

그래서 처음부터 금융기관은 융자를 실행하면서, 이금액을 공제하고 승인을 해줍니다. 그런데 보통 대부분의 사람들이

집가격에 70% 이런식으로 계산하는 것은 어떻게 되는 것일까요? 이것은 금융기관이 소액임차우선변제액 만큼

'서울보증보험'이라는 곳에서 보증서를 발급받아 안정성을 취하고 그 금액만큼 소비자에게 대출을 더 해주는 것입니다.

 

다만, 이러한  보증은 현재 세입자가 없는 상태이어야 하고, 서울의 경우 1억원이하만 소액임차 보장을 해주기 때문에

그 보증액이 1억원을 넘어설 수 없습니다. 임차인이 많은 다가구나 단독주택의 경우, 그 보장액은 1억원이기 때문에

임대인이나 임차인 모두 주의를 기울여야 하는 것은 물론이고, 여신상품에 있어서도 원하는 금액만큼 나오지 않는

경우가 많습니다.  

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