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투기과열지구 및 조정 대상 지역 등과 차이점

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작성자 융*넷 /   작성일2017-06-13 /   조회383회

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수도권 주요 재건축 지역을 거점으로 급등하는 집 대책마련에 관심이 모이고 있다. 특히 투기과열지구 부활이라는 고강도 규제에 대한 이목이 집중된다.

 

부동산 용어를 풀어서 쉽게 설명하면 아래와 같다.

투기과열지구 뜻은 주거정책심의위원회에서 아파트값 상승률이 물가보다 높게 상승하는 직역에서 청약경쟁률·아파트값·아파트보급률 등을 고려했을 때 투기 가능성이 클 때 산정한다.

 

적인 기준을 분석해보면 다음과 같다.

1. 최근 두달간 전용면적 85㎡ 초과로 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 전용 85㎡ 이하에서 청약경쟁률이 10대 1 넘는 조건이다.

 

2. 주택 분양목표가 전달 대비 30% 이상 감소하면서, 주택공급이 낮아질 될 우려가 있는 곳 등이다.

 

지난해 아파트시장이 과열을 보이자 서울특별시 강남권을 우선적으로 투기과열지구로 지정하는 방식을 검토했지만, 자칫 부동산시장에 혼란이 발생할수 있다는 우려에 청약조정대상 지역 지정으로 우회했다.

 

지난해 당시 청약조정대상 지역은 투기과열지구 지정요건을 준용해 시장 과열이 발생했거나 발생할 우려가 있는 지역 가운데 서울 전체를, 경기 과천, 부산, 세종 등 37곳이 선정됐다. 이 동일 조정 대상 지역에서는 전매한계기간이 최고 소유권 이전 등기 때까지 길어지고 청약 1순위 요건, 재당첨 한계가 강화되는 규제가 시행됐다.

 

그렇지만 투기과열지구로 지정될 때는 조정 대상 지역에 적용되는 규제를 포함해 엄청나게 광범위한 규제가 시행된다. 투기과열지구에는 전매제한과 청약요건 강화 규제뿐 아니므로 금융규제와 재건축 조합 관련 규제까지 집중되는 것이다. 투기과열지구 내 6억 원 이상 아파트에는 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)가 모두 40%까지 낮아진다. 내달 LTV·DTI 완화 조치가 일몰되는 경우(LTV 50~60%·DTI 50%)보다도 대출이 까다로워지는 것이다. 투기과열지구에서는 재건축 조합원이 지위를 양도하는 것도 금지되고 조합원 분양 가구 수도 1가구로 제한받는다.

 

2011년 서울 강남 3구가 투기과열지구에서 지정 해제된 이후 현재 투기과열지구로 지정된 곳은 없다. 새 정부가 최근 집값 급등세를 안정시키기 위해 투기과열지구 지정에 나선다면 대상지로 거론되는 곳은 강남 4구, 세종, 부산 등이다.

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